Les problèmes de zonage et leur incidence sur votre espace commercial
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Avant d’acheter ou de louer un immeuble commercial, veillez à ce que les activités de votre entreprise soient conformes au zonage de la propriété. Les restrictions en matière de zonage commercial et industriel peuvent être strictes; il est donc important de savoir ce qui est permis ou non dans les nouveaux locaux.
Chaque province et municipalité a ses propres règles et règlements de zonage. Ces règlements régissent l’utilisation des terrains, l’emplacement des immeubles et autres structures ainsi que le type d’immeubles qu’on peut construire et leur vocation. Les règlements municipaux définissent d’autres éléments, comme la taille et les dimensions des lots, les exigences en matière de stationnement, la hauteur des immeubles et les marges de recul (la distance minimale à laquelle un immeuble doit être situé par rapport à la limite de la propriété).
Dan LaBossière, vice-président adjoint, Développement des affaires à BDC, recommande de faire appel à une avocate ou un avocat pour effectuer les recherches pertinentes afin que votre entreprise ne contrevienne à aucun règlement de zonage. «Choisissez une avocate ou un avocat qui se spécialise en droit immobilier commercial», conseille Dan LaBossière. Pour déterminer les règlements de zonage qui s’appliquent à la propriété qui vous intéresse, votre avocate ou avocat s’informera à la source, c’est-à-dire auprès de l’autorité municipale responsable de la planification ou du zonage, qui pourra lui fournir les règlements les plus récents en vigueur pour l’emplacement convoité.
Protégez-vous
Selon l’utilisation que vous prévoyez faire de votre immeuble, les réponses aux questions suivantes vous aideront à vous assurer que votre entreprise est conforme aux règlements existants.
- Si vous souhaitez changer la vocation de la propriété, ce nouvel usage est-il permis dans cette zone?
- Toutes les modifications apportées à la nouvelle propriété sont-elles conformes aux règlements s’appliquant à cette zone, par exemple, ceux régissant la hauteur des immeubles?
- Quelle est la marge de recul minimale par rapport à la rue? L’immeuble la respecte-t-il?
- Quelle est la taille permise pour les enseignes et affiches, et comment doivent-elles être disposées?
- Le nombre de places de stationnement est-il suffisant et, dans le cas contraire, les règlements existants permettent-ils d’en ajouter?
- Y a-t-il déjà eu des conflits concernant le zonage à cet emplacement, par exemple des problèmes de stationnement?
On doit porter une attention particulière aux questions suivantes lorsqu’il est question du zonage d’une propriété commerciale.
Édifices patrimoniaux
Les propriétés désignées comme patrimoniales sont assujetties à plus de restrictions que les autres. Des directives définissent les caractéristiques patrimoniales qui doivent être préservées et celles qui peuvent être modifiées. «Lorsque vous achetez un édifice patrimonial, les modifications que vous pouvez apporter sont assujetties à des restrictions et les coûts d’amélioration sont souvent plus élevés, confirme Dan LaBossière. L’achat d’une telle propriété exige beaucoup d’échanges avec les autorités municipales afin de déterminer les modifications que vous pourrez apporter.»
Certificat de localisation
Assurez-vous d’avoir un certificat de localisation à jour. Dan LaBossière cite l’exemple d’un entrepreneur qui avait acheté une propriété et qui avait ensuite décidé de mettre à jour le certificat de localisation pour effectuer des rénovations. C’est alors qu’il a découvert qu’aucun permis n’avait été délivré pour l’un des immeubles érigés sur le site, et il a été obligé de démanteler cet immeuble.
Modifications apportées aux règlements existants
Les règlements de zonage évoluent au fil du temps. Le fait que la personne qui occupait précédemment la propriété l’utilisait pour une vocation précise ne signifie pas que vous pourrez en faire la même utilisation. Si une entreprise établie sur une propriété avant un changement de zonage a obtenu une dérogation lui permettant de poursuivre ses activités, cela ne veut pas dire que les nouvelles ou nouveaux propriétaires pourront également se prévaloir de cette dérogation.
Permis de construire
Si vous voulez acheter une propriété sur laquelle vous prévoyez construire un immeuble, vous devrez demander un permis de construire et vous assurer que vos plans sont conformes aux règlements en vigueur. Les règlements peuvent varier considérablement selon que vous construisez de nouveaux locaux, que vous modifiez des locaux existants, que vous changez l’apparence de l’immeuble ou que vous modifiez sa vocation. Avant de commencer, informez-vous auprès de votre municipalité pour savoir ce que vous pouvez faire avec et sans permis.