Vous achetez un immeuble commercial? Faites vos devoirs!

Outre l’évaluation de  l'état du bâtiment, il faut évaluer de nombreux aspects incorporels: étudier l'historique de la propriété ainsi que toutes les charges et obligations dont elle est grevée pour éviter les mauvaises surprises.

Les propriétaires d'édifices commerciaux sont par ailleurs à la merci des ralentissements économiques soudains. En effet, un immeuble abritant seulement une ou un locataire d’importance peut se retrouver vacant si cette personne fait faillite. Il faut donc également évaluer la sécurité de ce flux de revenu qui provient des locataires. Les habitudes de paiement et les dossiers de crédit des locataires devraient faire l'objet d'un examen afin de déterminer le degré de risque.

Le dossier d'assurance des vieux immeubles pourrait révéler l'existence de demandes d'indemnités dénotant des vices de construction et des passifs éventuels. Il est judicieux de recourir aux services d'une avocate ou un avocat ou d'une ou un autre spécialiste qui vous aidera à procéder à ces évaluations.

2. Accordez-vous un délai de 30 jours en matière de diligence raisonnable

Si possible, accordez-vous 30 jours entre le moment où vous vous entendez avec la vendeuse ou le vendeur et celui où vous concluez la transaction. Vous aurez ainsi le loisir d'examiner attentivement tous les documents – y compris les baux des locataires actuels, les contrats d'entretien, les polices d'assurance et les titres de propriété – que la vendeuse ou le vendeur devrait vous avoir remis.

Cette période de 30 jours ne devrait débuter qu'au moment où vous recevrez le dernier document de la série. Votre équipe-conseil formée de spécialistes pourra vous indiquer les documents exigés par votre municipalité.

Si la vendeuse ou le vendeur ne parvient pas à vous remettre ces documents ou refuse de le faire, vous avez la possibilité de renégocier le prix en invoquant le risque accru ainsi engendré.

3. Assignez des tâches à l'équipe responsable de l'acquisition

Lorsque vous examinez les documents, dressez la liste des questions à poser et des éléments à vérifier. Les jalons d'arpentage se trouvent-ils là où ils devraient être? Y a-t-il un contrat satisfaisant pour l'entretien des chaudières? Quel genre de garantie s'applique aux travaux de toiture? Veillez à ce que chaque tâche soit confiée à une personne de l’équipe ou une consultante ou un consultant externe (par ex., arpenteuse ou arpenteur, inspectrice ou inspecteur en bâtiment, avocate ou avocat, spécialiste de l'environnement, comptable et agente ou agent immobilier). Assurez-vous que toutes et tous connaissent bien les délais d'exécution de leur tâche et faites un suivi assidu de leur travail.

4. Financez votre achat

Votre plan d'affaires et vos projections financières devraient vous permettre de déterminer les moyens dont vous disposez. Examinez ces données avec votre comptable en tenant compte de la croissance que pourraient générer les projets prévus, et de vos besoins financiers futurs. N'oubliez pas non plus que la présence d'un prêt hypothécaire élevé dans votre bilan pourrait limiter votre capacité d'emprunt future, car elle nuira au ratio d'endettement de votre entreprise.

Préparez ensuite un résumé de vos besoins financiers, de votre planification financière et de vos actifs à l'intention de l’institution prêteuse. Vous devrez évaluer les taux d'intérêt, les options de remboursement et les cautionnements personnels requis par votre institution financière. Il serait judicieux que votre avocate ou avocat (ou votre notaire, au Québec) participe aux ententes finales avec l’institution prêteuse.

Avant de vous lancer dans la recherche d'un bâtiment, obtenez si possible un prêt préautorisé. Vous connaîtrez ainsi exactement le budget à votre disposition. Établissez des prévisions financières réalistes pour éviter que des coûts imprévus grugent rapidement vos profits au cours de l'année suivant l'achat.

Il vous faudra vérifier que vous remplissez bien toutes les conditions d’emprunt avant de signer une offre d'achat. Par exemple, certaines institutions financières exigent qu'une évaluation environnementale ou une inspection du bâtiment soit effectuée seulement pour elles. L'inspection pourrait révéler la nécessité de travaux importants dont le coût peut parfois faire partie du financement. Vous pouvez protéger votre trésorerie pendant cette période de transition en obtenant un devis de déménagement complet que vous ajouterez à votre demande de financement à long terme, car le déplacement de l'équipement, les raccords électriques et l'installation d'autres connexions aux services publics peuvent s'avérer coûteux.

La ou le propriétaire d'un immeuble commercial s'expose toujours à des risques, mais si vous prenez les mesures appropriées lors de l'achat de la propriété, vous réduisez ces risques, profitez d'un flux de rentrées multiples et favorisez la croissance de votre entreprise.

Si vous avez besoin de conseils ou de financement pour investir dans une propriété commerciale, BDC offre des conditions de financement souples pour l'agrandissement, la réfection d'usines et l'acquisition d'entreprises établies et d'immobilisations.