Ratio prêt-valeur
Le ratio prêt-valeur détermine le montant maximum d’un prêt garanti en fonction de la valeur marchande de l’actif donné en garantie. (Pour un prêt garanti, la personne qui emprunte permet à celle qui prête de réclamer un actif en cas d’impossibilité de rembourser le prêt.)
La valeur marchande d’un actif est le prix typique qu’on le paierait sur le marché libre entre deux parties non liées. Lorsque l’actif que vous pensez offrir en garantie est relativement facile à convertir en espèces (très liquide), vous serez plus susceptible de pouvoir obtenir un prêt d’un montant plus élevé.
François-Xavier Lemay, directeur, centre d’affaires, BDC, nous explique comment calculer ce ratio et comment il est utilisé par les banques et autres institutions financières.
Quelle est la formule pour calculer le ratio prêt-valeur?
Montant du prêt garanti
Valeur marchande
Pour calculer le ratio prêt-valeur, il faut diviser le montant du prêt demandé par la valeur marchande que l’entreprise donne en garantie à la prêteuse ou au prêteur.
La valeur marchande peut être revue à la baisse si l’actif a une faible liquidité, donc s’il risque de s’écouler du temps avant que l’institution financière puisse avoir le montant d’argent en main. Ce délai vient souvent avec des frais à assumer, par exemple pour embaucher une courtière ou un courtier en immobilier, alors l’institution prévoit le coup en réduisant la valeur marchande.
La valeur marchande donné à un actif variera selon le contexte et l’institution financière.
Exemple de calcul de ratio prêt-valeur
Disons qu’une entreprise veut acheter un immeuble qui a une valeur marchande de 1 million $. Ce montant peut être déterminé par une évaluatrice agréée ou un évaluateur agréé, ou encore, par les deux parties qui s’entendent pour réaliser la vente de la bâtisse. Si l’entreprise investit 200 000 $ dans le projet et demande un prêt de 800 000 $, elle se retrouve avec un ratio prêt-valeur de 80 %.
Montant du prêt garanti: 800 000
Valeur marchande: 1 000 000
«Le prêt représenterait 80 % de la valeur marchande de l’actif», explique François-Xavier Lemay.
Comment le ratio prêt-valeur est-il utilisé par les institutions financières?
Le ratio prêt-valeur est l’un des éléments regardés par les banques avant d’accorder un prêt. «C’est certain que c’est rassurant pour les personnes qui prêtent de voir que la valeur des actifs atteint ou dépasse la valeur du prêt», affirme François-Xavier Lemay.
Mais, ce ratio n’est pas le seul élément pris en considération par les institutions financières. Elles regarderont aussi la profitabilité de l’entreprise, ses flux de trésorerie, les tendances dans son industrie ainsi que les capitaux propres. «Pour avoir la capacité de rembourser son prêt, l’entreprise doit faire du profit, précise François-Xavier Lemay. Elle n’y arrivera pas si elle perd de l’argent.»
Qu’est-ce qu’un bon et un mauvais ratio prêt-valeur?
Les institutions financières ne respectent pas le même ratio prêt-valeur pour tous les types d’actif. Pourquoi? En raison des différents niveaux de liquidité des actifs. Les banques prêteront à un ratio plus élevé s’il est facile pour eux de transformer l’actif en liquidité.
Ce tableau donne une idée de comment le ratio prêt-valeur peut varier d’un type d’actif à un autre.
| Type d'actif | Liquidité | Valeur marchande | Ratio prêt-valeur | Montant de prêt maximum |
| Titres négociables | Élevée | 100 000 $ | 90 % | 90 000 $ |
| Comptes débiteurs | 100 000 $ | 75 % | 75 000 $ | |
| Immobilier résidentiel | 100 000 $ | 80 % | 80 000 $ | |
| Immobilier commercial et industriel | 100 000 $ | 65 % à 100 % | $65 000 à 100 000 $ | |
| Stocks | Basse | 100 000 $ | 50 % | 50 000 $ |
Mais, la liquidité d’un actif est aussi affectée par le contexte. «Par exemple, si le marché de l’immobilier est très bon, alors la liquidité des actifs devient plus grande», indique François-Xavier Lemay.
Les prêteuses et prêteurs vont aussi regarder la phase dans laquelle se trouve l’entreprise pour ajuster son ratio prêt-valeur. «Lorsqu’une entreprise est en pleine croissance et a la rentabilité nécessaire, les institutions financières peuvent aller actuellement jusqu’à un ratio prêt-valeur de 100 % dans l’immobilier commercial et industriel dans les régions où le marché est très dynamique», ajoute-t-il.
Comment améliorer son ratio prêt-valeur?
Pour améliorer votre ratio prêt-valeur, vous pouvez rembourser vos dettes. «Il y a toujours moyen de faire des paiements anticipés avec vos surplus de liquidité», affirme François-Xavier Lemay.
Par contre, se concentrer à améliorer son ratio prêt-valeur n’est pas toujours la stratégie la plus avantageuse pour une entreprise.
«En pleine croissance, une entreprise a probablement plus à gagner à continuer d’investir, jusqu’à une certaine limite, pour bénéficier de l’effet de levier. Par exemple, pour continuer à croître, elle pourrait emprunter à nouveau pour réaliser l’acquisition d’une compétitrice ou un compétiteur, une transaction qui lui permettra de renforcer sa place sur le marché.»
Pour déterminer si votre ratio prêt-valeur devrait être élevé ou bas, il faut regarder où se situe votre entreprise dans son cycle de vie.
«Une entreprise en pleine croissance est un peu comme une personne dans la trentaine: elle s’endette beaucoup, tout en respectant une certaine limite, pour constituer son patrimoine, illustre François-Xavier Lemay. Lorsqu’elle approchera de la retraite, un peu comme une entreprise plus mature, ce sera moins le temps de s’endetter, mais davantage le temps de payer ses dettes.»