Ratio prêt-valeur
Pour contracter un prêt garanti, vous devez offrir un actif de valeur pour garantir le remboursement du prêt. Si vous ne pouvez pas rembourser le prêt, l’institution prêteuse peut saisir et vendre cet actif pour se rembourser.
La valeur marchande de l’actif donné en garantie correspond au prix typique de ce bien sur le marché. Si l’actif que vous offrez en garantie est relativement facile à convertir en espèces, vous aurez plus de chances d’obtenir un prêt d’un montant plus élevé. Par exemple, des titres négociables sont plus faciles à convertir en espèce qu’un bâtiment.
François-Xavier Lemay, directeur, centre d’affaires, BDC, explique comment calculer ce ratio et comment les banques et autres institutions financières l’utilisent.
Quelle est la formule pour calculer le ratio prêt-valeur ?
Montant du prêt garanti
Valeur marchande de l'actif
Pour calculer le ratio prêt-valeur, on divise le montant du prêt demandé par la valeur marchande de l’actif que l’entreprise donne en garantie.
La valeur marchande donnée à un actif peut varier selon le contexte et l’institution financière. Elle peut être revue à la baisse si l’actif a une faible liquidité, par exemple un bâtiment.
En effet, pour convertir certains actifs en espèces, la banque aura à entreprendre plusieurs démarches qui prendront du temps. Ce délai vient souvent avec des frais, comme dans le cas d’un bâtiment, l’embauche d’une courtière ou d’un courtier en immobilier. L’institution prévoit alors le coup et réduit la valeur marchande de l’actif.
Exemple de calcul de ratio prêt-valeur
Voici un exemple de calcul pour une entreprise qui veut acheter un immeuble de 1 million de dollars. La valeur marchande peut être déterminée par une évaluatrice agréée ou un évaluateur agréé. L’entreprise acheteuse et le ou la propriétaire de l’immeuble peuvent aussi s’entendre sur un montant pour réaliser la vente de la bâtisse.
L’entreprise désire investir 200 000 $ dans le projet et demande un prêt de 800 000 $. Elle se retrouve ainsi avec un ratio prêt-valeur de 80 %.
Montant du prêt garanti: 800 000 $
Valeur marchande de l'immeuble: 1 000 000 $
«Le prêt représente 80 % de la valeur marchande de l’actif», explique François-Xavier Lemay.
Comment le ratio prêt-valeur est-il utilisé par les institutions financières ?
Le ratio prêt-valeur est l’un des éléments que les banques examinent avant d’accorder un prêt. «C’est certain que c’est rassurant pour les institutions bancaires de voir que la valeur des actifs atteint ou dépasse la valeur du prêt», affirme François-Xavier Lemay.
Toutefois, ce ratio n’est pas le seul élément considéré par les institutions financières. Elles regarderont aussi:
- la profitabilité de l’entreprise
- les flux de trésorerie
- les tendances dans son industrie
- les capitaux propres
«Pour être capable de rembourser son prêt, l’entreprise doit faire du profit. Elle n’y arrivera pas si elle perd de l’argent.», précise François-Xavier Lemay.
Quels facteurs influencent le ratio prêt-valeur ?
Les institutions financières n’utilisent pas le même ratio prêt-valeur pour tous les types d’actifs selon les situations.
Les niveaux de liquidité des actifs
Les banques prêteront à un ratio plus élevé si elles peuvent facilement transformer l’actif en liquidité. Le tableau ci-dessous montre la variation du ratio prêt-valeur d’un type d’actif à un autre.
Tableau 1: Exemple de variation du ratio prêt-valeur selon le type d’actif
| Type d'actif | Liquidité | Valeur marchande | Ratio prêt-valeur | Montant de prêt maximum |
|---|---|---|---|---|
| Titres négociables | Élevée | 100 000 $ | 90 % | 90 000 $ |
| Comptes débiteurs | 100 000 $ | 75 % | 75 000 $ | |
| Immobilier résidentiel | 100 000 $ | 80 % | 80 000 $ | |
| Immobilier commercial/industriel | 100 000 $ | 65 % à 100 % | $65 000 à 100 000 $ | |
| Inventaire | Basse | 100 000 $ | 50 % | 50 000 $ |
Le tableau présente différents types d'actifs, leur liquidité, leur valeur marchande, le ratio prêt-valeur et le montant de prêt maximum.
Par exemple, 100 000 $ de titres négociables mis en garantie permettent un prêt maximal de 90 000 $. Cependant, 100 000 $ d’inventaire mis en garantie permettent seulement un prêt de 50 000 $.
Le contexte
Le contexte peut aussi affecter la liquidité d’un actif. «Par exemple, si le marché de l’immobilier est très bon, alors la liquidité des actifs devient plus grande», indique François-Xavier Lemay. De ce fait, le ratio prêt-valeur peut augmenter.
La croissance de l’entreprise
Les institutions financières vont aussi regarder la phase de croissance dans laquelle se trouve l’entreprise pour ajuster son ratio prêt-valeur.
«Lorsqu’une entreprise connaît une forte croissance et est rentable, les institutions financières peuvent aller actuellement jusqu’à un ratio prêt-valeur de 100 % dans l’immobilier commercial et industriel dans les régions où le marché est très dynamique», ajoute-t-il.
Est-ce qu’on peut améliorer son ratio prêt-valeur ?
Pour améliorer votre ratio prêt-valeur, vous pouvez rembourser vos dettes. «Il y a toujours moyen de faire des paiements anticipés avec vos surplus de liquidité», affirme François-Xavier Lemay.
Toutefois, se concentrer à améliorer son ratio prêt-valeur n’est pas toujours la stratégie la plus avantageuse pour une entreprise.
«En pleine croissance, une entreprise a probablement plus à gagner à continuer d’investir, jusqu’à une certaine limite, pour bénéficier de l’effet de levier. Par exemple, pour continuer à croître, elle pourrait emprunter à nouveau pour réaliser l’acquisition d’une compétitrice ou un compétiteur, une transaction qui lui permettra de renforcer sa place sur le marché.»
Comment déterminer un ratio prêt-valeur acceptable ?
Pour déterminer si votre ratio prêt-valeur devrait être élevé ou bas, vous devez regarder où se situe votre entreprise dans son cycle de vie.
«Une entreprise en pleine croissance est un peu comme une personne dans la trentaine: elle s’endette beaucoup, tout en respectant une certaine limite, pour constituer son patrimoine», illustre François-Xavier Lemay. «Lorsqu’elle approchera de la retraite, un peu comme une entreprise plus mature, ce sera moins le temps de s’endetter, mais davantage le temps de payer ses dettes», ajoute-t-il.
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