Immobilier commercial: Comment planifier votre achat
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L’achat d’un immeuble pour votre entreprise est une étape importante. Il signifie que votre entreprise est appelée à croître et que vous avez la capacité financière voulue pour investir dans un emplacement à long terme.
Toutefois, l’acquisition d’un immeuble commercial peut être complexe. Elle exige de la diligence, des états financiers et des prévisions solides et un plan bien réfléchi.
Nadia Amaral, directrice principale à BDC, conseille à ses clientes et clients de former une équipe et de prendre le temps qu’il faut pour que la transaction soit couronnée de succès.
«Vous avez besoin d’un plan pour mener à bien un achat immobilier commercial, dit-elle. Vous devriez envisager de parler avec la représentante ou le représentant de votre banque, une ou un comptable et une avocate ou un avocat pour vous assurer de bien vous préparer pour la transaction. Il est utile de commencer à planifier de 12 à 18 mois avant l’acquisition.»
Qu’est-ce qu’un immeuble commercial?
Un immeuble commercial est une propriété ou un bâtiment à partir duquel une entreprise peut effectuer ses activités. Il est désigné par la loi et est habituellement zoné à des fins commerciales ou industrielles ou à usage mixte.
Pourquoi investir dans un immeuble commercial?
Au démarrage, la plupart des propriétaires d’entreprise louent leurs bureaux, leur vitrine, leur entrepôt ou leurs installations de fabrication. «Il est souvent plus logique de le faire ainsi pour se concentrer sur l’établissement de l’entreprise», explique Nadia Amaral.
Toutefois, si vous apportez beaucoup d’améliorations à l’immeuble locatif pour le rénover en fonction de vos besoins, ou si l’espace nuit à la croissance de votre entreprise, il pourrait être temps d’envisager d’utiliser le montant du loyer pour l’affecter au prêt hypothécaire d’un immeuble dont vous serez propriétaire.
Investir dans l’immobilier commercial permet à une entreprise de faire grossir son bilan en développant ou en augmentant ses actifs.
Nadia Amaral
Directrice principale, BDC
Les versements d’un prêt hypothécaire amorti sur 20 à 25 ans sont souvent inférieurs au loyer ou au bail mensuel. «Le changement peut libérer du fonds de roulement et soutenir la croissance de l’entreprise parce que des fonds peuvent être réaffectés à l’embauche du personnel, à des investissements dans l’équipement ou à la réalisation de gains d’efficacité», explique Nadia Amaral.
Le fait d’être propriétaire d’un immeuble commercial peut aussi signifier moins de risques et plus de stabilité pour l’entreprise – qui n’est pas vulnérable aux caprices d’une ou d’un propriétaire ou à un changement de propriété.
«Des occasions se présentent parfois à nos clientes ou clients lorsque l’immeuble loué, ou celui d’à côté, est mis en vente. Elles ou ils n’envisageaient peut-être pas d’acheter, mais cela devient quelque chose d’intéressant», mentionne la directrice principale.
«Dans bien des cas, la ou le propriétaire d’entreprise locataire a un droit de premier refus lorsque son immeuble est mis en vente. Il vaut la peine d’évaluer les risques et les avantages, car c’est peut-être la bonne décision pour réussir à long terme.»
Que devez-vous savoir avant d’acheter une propriété commerciale?
L’entrepreneure ou l’entrepreneur qui envisage l’achat d’une propriété doit tenir compte de tous les coûts et des considérations suivantes:
Comment le prix a-t-il été établi?
Nadia Amaral fournit des questions importantes à se poser:
- Comment le prix a-t-il été établi?
- Comment la propriété se compare-t-elle à des propriétés semblables dans la région?
- Une évaluation par une évaluatrice accréditée ou un évaluateur accrédité de l’Institut canadien des évaluateurs (ICE) a-t-elle été effectuée?
Une ou un spécialiste de l’immobilier en règle sera en mesure de faire des comparaisons sur le marché pour s’assurer que le prix de la propriété est établi de façon juste en fonction des conditions actuelles. Il est également judicieux de faire vos propres recherches en ligne d’immeubles comparables dans la région. Si une évaluation de l’ICE n’a pas été fournie, il pourrait être dans votre intérêt d’en demander une.
Quel est l’état de l’immeuble?
Si une entreprise de boulangerie achète un immeuble qui abritait auparavant une boulangerie et qui est encore en bon état, elle peut s’y installer et commencer à exercer ses activités immédiatement. Mais ce n’est pas souvent le cas, selon Nadia Amaral. Le coût d’acquisition peut comprendre des rénovations.
«Il est important de déterminer le type de travaux requis, autant sur le plan esthétique que sur le plan structurel, conseille-t-elle. L’immeuble doit-il être aménagé différemment? Qu’en est-il de la peinture, de l’électricité, du revêtement du sol? Quel est l’état du toit et du système de chauffage, ventilation et climatisation?»
Si des rénovations importantes sont nécessaires, il est utile d’obtenir d’une entrepreneure ou d’un entrepreneur en construction un devis qui peut être pris en compte dans le prix de l’achat. Cette personne peut établir un budget et votre comptable peut préparer des prévisions de vos flux de trésorerie pour vous aider à comprendre à quoi ressembleront vos finances pour la première année ou les deux années suivant votre emménagement.
«Il nous arrive souvent de voir des propriétaires d’entreprise qui achètent une propriété et qui doivent ensuite investir 30 000 $, 50 000 $ ou même 100 000 $ de plus dans des rénovations. Les institutions prêteuses considéreront cela comme un élément du financement, mais il est préférable d’avoir un plan dès le départ», mentionne Nadia Amaral.
Y a-t-il des coûts récurrents?
Essayez d’obtenir une vue d’ensemble de ce que vous devrez payer sur une base périodique, notamment ce qui suit:
- impôts fonciers
- assurance
- services publics
- entretien (p. ex. déneigement, aménagement paysager)
«Vous devez faire preuve de diligence raisonnable à l’égard de tous les coûts associés à l’achat d’un nouvel espace», indique Nadia Amaral.
Combien en coûtera-t-il pour déménager?
Il peut être coûteux de mettre vos activités sur pause et de déménager votre entreprise dans une nouvelle propriété. Réfléchissez à ce processus et établissez un budget en conséquence.
«Vous devez également tenir compte des temps d’arrêt opérationnels qui pourraient être nécessaires pendant les rénovations et le déménagement», ajoute Nadia Amaral.
Risques et avantages d’un nouvel emplacement
Si vous envisagez de déplacer vos activités dans une nouvelle zone, vous devrez tenir compte de l’incidence de l’emplacement, des opérations précédentes qui y étaient effectuées et des activités commerciales qui l’entourent.
«En quoi ce nouvel emplacement sera-t-il avantageux pour votre entreprise à l’avenir? S’agit-il d’une zone plus ou moins achalandée? Sera-t-il plus facile ou plus difficile de recevoir les livraisons? Pensez à toutes les façons dont les choses seront différentes par rapport à votre emplacement précédent», conseille Nadia Amaral.
Elle conseille de tenir également compte des facteurs environnementaux. «La plupart des institutions prêteuses exigent une évaluation environnementale pour chaque immeuble pour lequel elles accordent un prêt. Vous devez savoir ce qui était là auparavant pour comprendre les risques ou les coûts associés aux conséquences environnementales potentielles.»
Comment fonctionnent les prêts immobiliers commerciaux?
Un prêt immobilier commercial consiste en des fonds qu’une institution prêteuse prête en contrepartie de terrains et de bâtiments. Ce prêt est souvent appelé hypothèque commerciale. Avant d’approuver un prêt immobilier commercial, une institution prêteuse doit établir la valeur de la propriété, habituellement à partir du coût, d’une récente évaluation faite au titre de l’ICE ou d’une évaluation municipale.
Le prêt est généralement amorti sur une période de 20 à 25 ans. Après avoir analysé les états financiers de l’entreprise emprunteuse (habituellement celle qui exercera ses activités à partir des locaux), l’institution prêteuse devra établir comment sera remboursé le prêt.
«Nous examinons généralement les flux de trésorerie d’une entreprise pour déterminer ce qu’elle peut se permettre. Une ou un comptable peut vous aider à déterminer ce que vous pouvez vous permettre aujourd’hui et à l’avenir», explique Nadia Amaral.
Une ou un comptable peut faire des prévisions qui montrent clairement qu’il est avantageux d’investir dans l’immeuble.
Nadia Amaral
Directrice principale, BDC
Il peut aussi être utile de faire participer l’institution prêteuse aux premières conversations avec votre comptable une fois que votre plan financier est établi. Elle peut donner des conseils sur ce qui est possible en fonction des chiffres actuels, notamment en ce qui a trait aux modalités d’amortissement et au taux d’intérêt. Une telle démarche peut soutenir votre recherche de la bonne propriété.
Découvrez ce que les institutions prêteuses peuvent offrir à votre entreprise
Nadia Amaral affirme qu’il est important d’explorer ce que les institutions prêteuses ont à offrir à votre entreprise. Elles devraient présenter des choix et de l’information sur les subventions, des prêts possiblement moins chers et des programmes gouvernementaux qui pourraient vous aider dans votre acquisition.
«Le rôle d’une institution prêteuse est de savoir ce qui existe afin de pouvoir donner des conseils fiables aux propriétaires d’entreprise, par exemple, des subventions qui peuvent servir à rembourser des prêts ou à soutenir la croissance future, dit Nadia Amaral. Selon le projet, nous les intégrons au montant global du prêt. Par exemple, de nombreux programmes peuvent aider à financer le type de rénovations qui permettront de réduire la consommation d’énergie d’un bâtiment.»
Si votre entreprise est saisonnière, vous pouvez également demander aux institutions prêteuses des solutions de rechange aux versements mensuels. Celles-ci peuvent offrir plus de souplesse et tenir compte des niveaux variables de flux de trésorerie pour les entreprises qui ont des saisons occupées et d’autres plus lentes.
Vous devriez aussi vous renseigner sur la possibilité de reporter des versements pendant que vous vous adaptez complètement à votre nouvel emplacement. Nadia Amaral explique: «Un projet de financement peut comprendre des modalités de report des versements de capital pour une période pouvant aller jusqu’à 12 mois dans le cadre de la demande initiale. Ce n’est pas inhabituel, pas plus que le sont les options de remboursement anticipé pouvant atteindre 15 % tous les 12 mois, ce qui permet aux propriétaires d’entreprise d’accélérer le remboursement.»
Lorsqu’il s’agit de trouver une institution prêteuse, son principal conseil est de l’approcher dès le début du processus, car elle applique son propre processus de diligence raisonnable, qui peut prendre de six à huit semaines.
«N’attendez pas la dernière minute pour faire appel à une institution prêteuse. Mobilisez-la tôt et souvent afin que le processus soit harmonieux du début à la fin.»
Quelle est l’incidence des taux d’intérêt sur les prêts immobiliers commerciaux?
La hausse des coûts dans l’économie peut rendre les emprunts plus coûteux. Les versements hypothécaires sont plus élevés lorsque les taux d’intérêt augmentent. Il est important qu’une ou un comptable procède à une évaluation approfondie de vos états financiers pour comprendre ce qui est abordable pour votre entreprise en ce moment, ainsi que dans les conditions futures du marché.
En ce qui concerne les taux d’intérêt, Nadia Amaral affirme que la décision la plus importante pour quiconque cherche du financement pour une acquisition immobilière est de choisir un taux fixe ou variable.
«On nous demande souvent si une ou un propriétaire d’entreprise devrait opter pour un taux fixe ou variable, et la réponse est: "Cela dépend de votre tolérance au risque."» Vous pouvez choisir un taux fixe au taux actuel. Si, au cours des mois suivants, les taux d’intérêt diminuent, vous serez aux prises avec un taux d’intérêt plus élevé. Ou inversement, les taux pourraient continuer d’augmenter, alors que vous avez obtenu un taux plus avantageux.
«Il y a des propriétaires d’entreprise qui peuvent choisir un taux variable et composer avec une fluctuation des versements hypothécaires. On a récemment constaté que les taux peuvent bondir énormément et nuire à la capacité de nombreuses entreprises à fonctionner et possiblement grandir à cause de versements plus élevés. Raison de plus pour avoir un plan sensé pour vous et votre entreprise afin de composer avec les taux dans l’économie actuelle.»
Nadia Amaral indique que l’examen des prévisions économiques de votre entreprise et de ce qui se passe sur le marché peut vous aider à prendre une décision éclairée. «Lisez les rapports des économistes et familiarisez-vous avec ce que disent les spécialistes pour soutenir vos propres décisions et vous sentir à l’aise.»
Six étapes pour planifier l’achat d’un immeuble commercial
1. Évaluer vos besoins
L’achat d’un immeuble commercial est un projet complexe et coûteux. Vous devez donc vous assurer que votre nouvelle propriété répondra aux besoins de votre entreprise pendant plusieurs années. Vous pouvez utiliser l’évaluation gratuite proposée par BDC pour déterminer si un achat vous convient en ce moment.
Si vous décidez de procéder à un achat, assurez-vous de tenir compte des éléments suivants:
- l’espace dont vous avez besoin
- l’aménagement
- le stationnement
- l’énergie, l’eau, le chauffage et la climatisation
- la machinerie et l’équipement
- ce que vous pouvez vous permettre
2. Constituer une équipe de conseillères et de conseillers
Former la bonne équipe avant de commencer à magasiner un nouvel espace commercial peut faire toute la différence.
La plupart des transactions immobilières commerciales nécessitent l’intervention des spécialistes ci-dessous.
- comptable
- représentante ou représentant de la banque
- courtière ou courtier en immobilier commercial
- avocate ou avocat
- entrepreneure ou entrepreneur en construction
- spécialiste en efficacité opérationnelle
- consultante ou consultant en environnement
- inspectrice ou inspecteur d’immeubles
3. Structurer votre financement
Il n’est pas facile d’obtenir du financement immobilier commercial. Les banques voudront voir des états financiers de grande qualité et des preuves que votre entreprise conserve les profits qu’elle génère. Tout cela contribuera grandement à déterminer si vous obtiendrez le prêt immobilier commercial que vous souhaitez.
Il est aussi judicieux de rechercher la meilleure option de financement. N’oubliez pas que même si le taux d’intérêt est important, il n’est pas le seul élément à considérer. D’autres facteurs comme le pourcentage de l’achat que l’institution financière est prête à financer sont aussi importants, voire plus.
Vous devez également résister à la tentation d’essayer de convaincre les institutions prêteuses avec des prévisions trop optimistes – des problèmes de paiement ultérieurs pourraient faire augmenter les coûts et réduire votre marge de manœuvre.
4. Trouver le bon emplacement
Déterminez, en collaboration avec votre équipe, l’emplacement qui vous convient le mieux. Les commerces de détail et les entreprises de services professionnels ont besoin d’un lieu que leur clientèle actuelle et future pourra facilement trouver. Les entreprises de fabrication, quant à elles, doivent penser à la facilité d’accès aux autoroutes et aux autres modes de transport.
Pensez également à la distance que votre personnel devra parcourir pour se rendre au nouvel emplacement. Un immeuble situé dans un lieu central et facilement accessible peut vous procurer un avantage stratégique.
5. Prévoir tous les coûts
L’une des erreurs les plus importantes que font de nombreuses entreprises lorsqu’elles évaluent l’achat d’un immeuble commercial est de sous-estimer – ou pire, de négliger complètement – les dépenses majeures associées à la transaction. Pour éviter ce piège budgétaire potentiellement coûteux, assurez-vous de tenir compte de tous les coûts, notamment de ceux qui suivent:
- coût liés à l’achat
- rénovations et réparations
- frais de clôture
- frais de déménagement
- impacts sur la production (temps d’arrêt)
- permis
- coûts d’exploitation
6. Exercer une diligence raisonnable
Lorsque vous avez finalement trouvé le bon immeuble pour votre entreprise, il est impératif d’exercer une diligence raisonnable avant de procéder à l’achat. Cela aidera à réduire les risques et vous permettra de vérifier si l’immeuble est un investissement judicieux.
- Examinez tous les documents de la vendeuse ou du vendeur, notamment les baux actuels, les contrats d’entretien et les documents sur les titres.
- Examinez soigneusement l’état de l’immeuble, tout privilège et toute obligation, ainsi que la police d’assurance.
- Dressez une liste de questions à poser et des éléments à vérifier et confiez-les à votre équipe.
Quelle est la différence entre l’immobilier commercial et l’immobilier résidentiel?
L’immobilier résidentiel désigne les logements privés où vivent des personnes. Bien qu’une personne puisse exploiter une petite entreprise à domicile, il existe des restrictions quant au type d’activités commerciales qui peuvent être menées dans le cadre des règlements de zonage résidentiel.
À moins qu’un bien immobilier commercial ne soit défini comme une propriété à usage mixte – par exemple, une ou un locataire qui habite au-dessus d’une boutique –, il est conçu pour être utilisé uniquement à des fins d’exploitation commerciale et non à des fins résidentielles.
Prochaine étape
Apprenez comment acheter une propriété pour votre entreprise (notamment comment trouver la bonne propriété et obtenir du financement) et négocier le meilleur prix d’achat dans le guide gratuit de BDC intitulé Acheter un immeuble commercial.